Банкротство с ипотекой в 2026 году: как сохранить единственное жильё

Банкротство с ипотекой в 2026 году не всегда означает продажу квартиры. Если ипотечное жильё является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи, закон позволяет заключить с банком отдельное мировое соглашение. Остальные долги при этом рассматриваются в обычной процедуре банкротства.

Но квартира не сохраняется автоматически. Ипотеку придётся продолжать выплачивать, банк должен согласиться с условиями соглашения, а документ должен утвердить арбитражный суд. При просрочке необходимо заранее определить, как и в какие сроки она будет погашена.

В статье разберём, как работает этот механизм, когда он не подходит и чем сохранение квартиры отличается от получения части денег после её продажи.

Сохранить единственное ипотечное жильё при банкротстве возможно через отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором. Ипотека и долг перед банком при этом не списываются, а платежи продолжаются на согласованных и утверждённых судом условиях.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Поэтому обычное правило о защите единственного жилья само по себе не гарантирует, что ипотечную квартиру не продадут.

Если никаких специальных мер не принять, залоговый кредитор вправе требовать обращения взыскания на квартиру. Жильё может попасть в конкурсную массу и быть реализовано на торгах, даже если другой квартиры у семьи нет.

С сентября 2024 года статья 213.10-1 Федерального закона №127-ФЗ предусматривает специальный вариант: должник и ипотечный кредитор могут заключить отдельное мировое соглашение. В 2026 году этот механизм продолжает действовать.

Да, если одновременно соблюдаются ключевые условия:

- квартира или жилой дом находятся в ипотеке;
- помещение является единственным пригодным жильём для должника и совместно проживающих членов семьи;
- ипотечный кредитор согласен заключить отдельное мировое соглашение;
- должник или участвующее в соглашении третье лицо способны продолжать платежи;
- условия соглашения не нарушают установленные законом требования;
- соглашение утверждено арбитражным судом.

Согласие остальных кредиторов не требуется. Несогласие финансового управляющего само по себе также не является основанием для отказа суда.

Это важное отличие от общего мирового соглашения: договорённость касается только ипотеки и не прекращает дело о банкротстве по другим долгам.

Отдельное мировое соглашение — это договорённость между гражданином и банком, чьи требования обеспечены ипотекой единственного жилья. Её утверждает арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

После утверждения соглашения:

1. На ипотечное жильё не обращается взыскание в процедуре банкротства.
2. Квартира и земельный участок под ней не включаются в имущество для реализации.
3. Ипотека продолжает действовать.
4. Обязательство перед банком не списывается вместе с другими долгами.
5. Платежи продолжает вносить должник или третье лицо, участвующее в соглашении.
6. Требование ипотечного кредитора исключается из реестра требований и исполняется отдельно.

Банкротство по остальным обязательствам продолжается. При успешном завершении процедуры могут быть списаны потребительские кредиты, микрозаймы, кредитные карты и другие долги, на которые распространяется освобождение от обязательств.

Подробнее об исключениях читайте в материале [какие долги не списываются при банкротстве].

Нет. Закон предоставляет право заключить соглашение, но не обязывает банк принять любые условия должника.

Банк будет оценивать:

- размер остатка по ипотеке;
- наличие и продолжительность просрочки;
- рыночную стоимость жилья;
- источник будущих платежей;
- платёжеспособность должника или третьего лица;
- предложенный график устранения просрочки;
- наличие последующей ипотеки и других залогодержателей.

Поэтому начинать переговоры лучше до того, как спор о продаже квартиры войдёт в активную стадию. Чем понятнее источник платежей и реалистичнее график, тем выше вероятность договориться.

Платежи может продолжать сам должник за счёт доходов, на которые допускается направлять деньги по правилам процедуры. Также в соглашении может участвовать третье лицо: супруг, родственник или другой человек, готовый принять предусмотренные документом обязанности.

Участие третьего лица не является обязательным во всех случаях. Оно становится практичным решением, когда доход должника во время процедуры недостаточен или находится под контролем финансового управляющего.

Важно документально подтвердить источник денег. Неофициальные переводы без понятного назначения создают вопросы у банка, суда и финансового управляющего.

Просрочка не исключает соглашение автоматически. Однако документ должен определять порядок и сроки устранения нарушения.

В соглашении можно зафиксировать:

- сумму просроченного основного долга;
- начисленные проценты и санкции;
- срок погашения просрочки;
- новый или сохранённый график платежей;
- источник финансирования;
- последствия повторного нарушения.

Если должник просто обещает «в дальнейшем платить вовремя», не решая вопрос с накопившейся задолженностью, банку и суду будет сложнее оценить исполнимость договорённости.

Отдельное соглашение изолирует ипотеку от остальных требований. Это позволяет сохранить жильё и одновременно продолжить [банкротство физического лица] по другим обязательствам.

Например, у гражданина есть:

- остаток по ипотеке — 3 200 000 ₽;
- потребительские кредиты — 900 000 ₽;
- кредитные карты — 280 000 ₽;
- микрозаймы — 170 000 ₽.

Если суд утвердит отдельное соглашение, ипотечный долг продолжит выплачиваться. Остальные обязательства могут быть списаны после завершения процедуры, если нет законных исключений и оснований для отказа в освобождении от долгов.

Для отдельного мирового соглашения согласие обычных кредиторов не требуется. Банк по потребительскому кредиту, МФО или взыскатель по расписке не могут заблокировать соглашение только потому, что считают сохранение квартиры несправедливым.

Однако закон защищает требования первой и второй очереди. Если другого имущества недостаточно для их погашения, суд может утвердить соглашение только после внесения денег на специальный банковский счёт. Размер взноса определяется с учётом закона и не может превышать 10% стоимости жилья по отчёту оценщика.

Поэтому перед переговорами нужно проверить наличие алиментов, требований о вреде жизни и здоровью, задолженности перед работниками и других приоритетных обязательств.

С 3 апреля 2026 года действует новый порядок распределения части выручки от реализации единственного ипотечного жилья. Изменения внесены Федеральным законом от 23 марта 2026 года №62-ФЗ.

После предусмотренных законом расходов часть выручки распределяется по специальным правилам:

- до 80% направляется ипотечному кредитору в пределах обеспеченного требования;
- до 10% может пойти кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества недостаточно;
- до 10% исключается из конкурсной массы и передаётся должнику для обеспечения жильём, но действует установленное законом ограничение по сумме внесённого первоначального взноса и ипотечных платежей.

Это не способ сохранить прежнюю квартиру. Жильё продаётся, но должник при соблюдении условий может получить защищённую часть денег. Конкретный расчёт зависит от цены продажи, расходов, размера требований банка, первоначального взноса и уже внесённых платежей.

Если соглашение отменят, расторгнут или оно не будет исполняться, требование банка в непогашенной части может восстановиться в реестре. Залоговый кредитор получает право обратить взыскание на жильё.

После завершения банкротства банк также сможет действовать по законодательству об ипотеке. Поэтому подписывать соглашение с заведомо неподъёмным платежом опасно: списание других долгов не защищает квартиру от последующего взыскания по ипотеке.

Перед подписанием нужно проверить не только текущий платёж, но и финансовый запас семьи, страхование, возможное изменение дохода и расходы после завершения банкротства.

Использование материнского капитала и наличие долей детей не прекращают ипотеку и не лишают банк статуса залогового кредитора. Сам по себе факт регистрации ребёнка или выделения долей не гарантирует исключение квартиры из продажи.

Но права детей, обязательства по выделению долей и участие органов опеки могут влиять на подготовку документов и дальнейшие действия семьи. Такие дела требуют отдельной проверки ипотечного договора, выписки ЕГРН, соглашений о долях и обязательств перед Социальным фондом.

Военная ипотека связана не только с банком, но и с целевым жилищным займом. Нужно учитывать статус военнослужащего, условия накопительно-ипотечной системы, обязательства перед Росвоенипотекой и основания прекращения участия в программе.

Обычный шаблон соглашения здесь использовать рискованно. До подачи заявления необходимо определить состав кредиторов и судьбу каждого обязательства.

Чаще всего сохранению жилья мешают не сами нормы закона, а поздняя подготовка:

- банк узнаёт о предложении, когда торги уже близко;
- должник скрывает просрочку или неверно рассчитывает её размер;
- не подтверждён источник будущих платежей;
- не учтена последующая ипотека;
- квартира ошибочно считается единственным жильём;
- условия соглашения финансово неисполнимы;
- должник прекращает ипотечные платежи сразу после подачи заявления;
- не проверены требования первой и второй очереди;
- сделки с другим жильём создают признаки недобросовестности.

Перед процедурой полезно изучить [условия банкротства физических лиц] и определить, какой результат реально достижим.

1. Проверить статус квартиры

Получите актуальную выписку ЕГРН, ипотечный договор, график платежей и справку банка об остатке долга. Убедитесь, что жильё действительно единственное и пригодно для постоянного проживания семьи.

2. Рассчитать финансовую нагрузку

Определите, кто и из каких доходов будет платить ипотеку во время и после банкротства. Отдельно рассчитайте просрочку, страхование и обязательные расходы.

3. Проанализировать остальные долги

Составьте полный список кредиторов. Проверьте алименты, вред здоровью, долги перед работниками и другие приоритетные требования.

4. Начать переговоры с банком

Подготовьте исполнимое предложение: график, источник платежей, способ устранения просрочки и участие третьего лица при необходимости.

5. Подготовить проект соглашения

Документ должен учитывать требования статьи 213.10-1 закона №127-ФЗ, условия ипотеки и фактическую финансовую ситуацию.

6. Представить соглашение в арбитражный суд

Соглашение начинает защищать жильё после утверждения судом. Самих переговоров или письма банка недостаточно.

7. Соблюдать утверждённые условия

Платежи необходимо вносить по графику и сохранять подтверждающие документы. Нарушение создаёт риск обращения взыскания на квартиру.

Общий порядок начала процедуры описан в материале [как объявить себя банкротом].

Пример 1. Платежи продолжает супруг

Семья живёт в единственной ипотечной квартире. Доход должника во время процедуры ограничен, но супруг имеет стабильную зарплату и готов участвовать в соглашении. Банк согласовал график, а суд утвердил отдельное мировое соглашение. Ипотека продолжает выплачиваться, остальные долги рассматриваются отдельно.

Пример 2. Есть просрочка

По ипотеке накопилась задолженность за четыре месяца. Родственник готов внести часть суммы, а остаток банк согласен распределить на несколько платежей. Сохранение жилья возможно, если условия будут зафиксированы и суд признает соглашение исполнимым.

Пример 3. Банк отказался

У должника нет подтверждённого дохода, просрочка растёт, а предложенный платёж ниже согласованного банком уровня. Без отдельного соглашения квартира может быть реализована. Тогда применяются правила продажи залогового имущества и актуальный порядок распределения выручки.

Спишется ли ипотека вместе с остальными кредитами?

Если квартира сохраняется по отдельному мировому соглашению, ипотека не списывается. Должник или третье лицо продолжает исполнять обязательство перед банком.

Можно ли заключить соглашение после начала банкротства?

Да. Закон разрешает заключить его на любой стадии дела после истечения установленного срока для предъявления требований кредиторов. Соглашение должен утвердить арбитражный суд.

Нужно ли согласие финансового управляющего?

Его несогласие само по себе не препятствует утверждению соглашения. Решение принимает суд с учётом закона и обстоятельств дела.

Можно ли сохранить вторую ипотечную квартиру?

Специальный механизм статьи 213.10-1 рассчитан на единственное пригодное для постоянного проживания ипотечное жильё. Наличие другого пригодного жилья может исключить его применение.

Что будет с созаёмщиком?

Обязательства созаёмщика не прекращаются автоматически из-за банкротства другого участника кредита. Его положение нужно анализировать по договору и условиям соглашения.

Подходит ли для этого банкротство через МФЦ?

Сохранение ипотеки через отдельное мировое соглашение происходит в судебном деле о банкротстве и утверждается арбитражным судом. Внесудебная процедура через МФЦ не предоставляет такого судебного механизма.
Подробнее: [банкротство через МФЦ].

В 2026 году единственную ипотечную квартиру можно сохранить при банкротстве, но только при правильно оформленном и исполнимом отдельном мировом соглашении с банком.

Ключевые условия:

- жильё должно быть единственным пригодным для постоянного проживания;
- банк участвует в соглашении;
- ипотека продолжает действовать и не списывается;
- платежи вносит должник или третье лицо;
- просрочка урегулируется по согласованному графику;
- соглашение утверждает арбитражный суд.

Если квартиру сохранить не удаётся и она продаётся, с апреля 2026 года действует специальный порядок распределения выручки, который при соблюдении условий позволяет передать должнику защищённую часть средств.

В Центре Банкротства и Права перед подачей заявления анализируют ипотечный договор, статус жилья, задолженность, доход семьи и позицию банка. Это позволяет заранее понять, можно ли сохранить квартиру и какой сценарий безопаснее.

Сначала оцените исполнимость ипотечных платежей, затем начинайте процедуру банкротства.

Оставьте заявку на консультацию — специалист проверит документы и объяснит возможные варианты с учётом вашей ситуации.